Podział gruntu wspólnoty mieszkaniowej

Ustawodawca przewidział, iż procedura podziału nieruchomości może spowodować różnicę zdań u jej współwłaścicieli. Dlatego też wprowadził mechanizm pozwalający na uzyskanie zastępczej zgody w przypadku nieuzasadnionego sprzeciwiania się podziałowi przez jednego lub kilku właścicieli lokali. Treść art. 97 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami - oprócz wspomnianej zasady jednomyślności - zawiera także odesłanie do treści art. 199 kodeksu cywilnego (kc) stanowiącego, iż w przypadku braku zgody wszystkich współwłaścicieli na dokonanie konkretnej czynności, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Droga sądowa

W sytuacji, gdy wolę podziału nieruchomości przejawia przynajmniej połowa wszystkich właścicieli lokali tworzących konkretną wspólnotę mieszkaniową, mogą oni skorzystać z drogi sądowej dla uzyskania zgody do przeprowadzenia tej czynności. Mając na względzie treść art. 199 kc, należy więc pamiętać, iż w zainicjowanym w tym trybie postępowaniu niezbędne będzie wykazanie, że dokonanie podziału nieruchomości leży w istocie w interesie wszystkich właścicieli lokali, a jego celem nie jest jedynie osiągnięcie partykularnych korzyści przez część z nich. Jak bowiem wskazał Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z 23 kwietnia 1993 r. (sygn. akt III CZP 36/93), sprawy, których podstawę stanowi treść art. 199 kc, mają na celu nie doraźną ochronę współwłaściciela przed naruszeniami drugiego współwłaściciela, lecz definitywne, i przez to względnie trwałe, unormowanie stosunków między współwłaścicielami, jeżeli chodzi o rozporządzenie rzeczą wspólną albo o podjęcie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Orzeczenie na podstawie art. 199 kc - wydane w postępowaniu nieprocesowym po rozpoznaniu sprawy w kręgu wszystkich zainteresowanych oraz w obrębie faktów ilustrujących cel zamierzonej czynności, jak też interesy współwłaścicieli - wskazuje konkretne działanie, do którego daje tytuł, a ponadto określa faktyczne i prawne ramy tego działania.

"Droga sądowa została przez ustawodawcę przewidziana wyłącznie w sytuacji, w której brak jest zgody przynajmniej jednego ze współwłaścicieli lub współużytkowników wieczystych gruntu, który ma zostać podzielony."

Z powyższego wynika więc jednoznacznie, iż w toku wspomnianego postępowania zadaniem sądu jest spełnienie roli bezstronnego arbitra, który po rozważeniu celu zamierzonej czynności i jej skutków dla wszystkich współwłaścicieli, orzeknie o jej zasadności i dopuszczalności, określając przy tym ramy takiego działania. Właśnie na tych okolicznościach należy się więc skoncentrować, decydując się na wszczęcie przedmiotowego postępowania. Krótko mówiąc, najważniejszym zadaniem wnioskodawców jest wykazanie, iż zarówno sam podział, którego chcą dokonać, jak i jego cel, leżą w interesie wszystkich właścicieli i są obiektywnie uzasadnione.

Podmiot legitymowany

Konsekwencją tego, iż ze stosownym wnioskiem o podział nieruchomości występują indywidualni właściciele lokali, a nie wspólnota mieszkaniowa, jest zaś to, że także w postępowaniu sądowym wszczętym na podstawie art. 199 kc przymiot strony nie przysługuje wspólnocie mieszkaniowej, a właśnie tym właścicielom. W efekcie wspomnianego postępowania nie może zainicjować sam zarząd wspólnoty, a jedynie współwłaściciele lokali posiadający łącznie ponad połowę udziałów w nieruchomości wspólnej. Wspólnota mieszkaniowa na żadnym etapie postępowania sądowego nie jest więc stroną tego postępowania. W praktyce okazuje się natomiast, iż częstym błędem jest formułowanie wniosku w trybie art. 199 kc, wskazując jako wnioskodawcę właśnie wspólnotę mieszkaniową reprezentowaną przez zarząd.

Omawiając zagadnienie podmiotów legitymowanych do czynnego udziału w postępowaniu działowym, warto również przytoczyć tezę sformułowaną przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 23 czerwca 2009 r. (sygn. akt I OSK 922/2008): „w myśl art. 97 ust. 1 oraz 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami stroną postępowania o podział nieruchomości może być tylko osoba, której przysługują do tej nieruchomości prawa rzeczowe. Osoba niebędąca właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nie może być stroną postępowania podziałowego, a zatem nie może skutecznie ani uczestniczyć w tym postępowaniu, ani przeciwdziałać zatwierdzeniu projektu podziału nieruchomości. W żadnym razie stronami postępowania o podział nieruchomości nie są osoby, które nie mają do niej żadnego tytułu prawnego, lecz zainteresowane są nabyciem własności lokali położonych na tej nieruchomości."

Odnosząc cytowany pogląd do omawianej materii, wywieść należy, iż stroną postępowania działowego (i to zarówno w toku postępowania administracyjnego, jak i sądowego) nie będzie również potencjalny nabywca działek, które mają zostać wyodrębnione w wyniku planowanego podziału nieruchomości. Status strony w takim postępowaniu przysługuje bowiem wyłącznie współwłaścicielom lub współużytkownikom wieczystym gruntu, który ma zostać podzielony.

Niejako na marginesie wskazać należy, iż droga sądowa została przez ustawodawcę przewidziana wyłącznie w sytuacji, w której brak jest zgody przynajmniej jednego ze współwłaścicieli lub współużytkowników wieczystych gruntu, który ma zostać podzielony. Nie jest to więc - o czym zapominają niektórzy właściciele lokali - obligatoryjny element procedury podziałowej. W sytuacji, gdy wszyscy członkowie wspólnoty mieszkaniowej deklarują chęć dokonania podziału należącej do nich nieruchomości należy jedynie złożyć wniosek, o którym mowa w treści art. 97 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, bez konieczności inicjowania postępowania przewidzianego w treści art. 199 kc.

Status podzielonego gruntu

Kolejnym istotnym - a często niestety ignorowanym - zagadnieniem jest status podzielonego już gruntu. W mojej ocenie taki grunt nie jest gruntem wspólnoty mieszkaniowej, a stanowi przedmiot współwłasności wszystkich właścicieli lokali, które w skład takiej wspólnoty wchodzą. Jest to poniekąd naturalna konsekwencja omówionych powyżej regulacji, które przyznają status strony w postępowaniu działowym właśnie tym właścicielom, a nie wspólnocie mieszkaniowej. Za takim poglądem przemawia również teza sformułowana przez Sąd Najwyższy w uchwale z 20 listopada 2009 r. (sygn. akt III CZP 95/2009), iż składnikiem nieruchomości wspólnej, o której mowa w art. 3 ustawy o własności lokali (uwl), nie może być udział we współwłasności nieruchomości sąsiedniej.

Taki status wydzielonej działki gruntu ma istotny wpływ na sposób jego zbycia na rzecz osoby trzeciej, czy też na ustalenie związku takiej współwłasności z prawem własności lokalu.

Jeżeli bowiem powstała w wyniku podziału działka gruntu stanowi przedmiot współwłasności wszystkich właścicieli lokali, a nie część nieruchomości wspólnej, o której mowa w art. 3 ust. 2 uwl, to kwestie związane z jej zarządem będą regulowały stosowne przepisy kc dotyczące współwłasności, a nie przepisy rzeczonej ustawy. Tym samym - podobnie jak do wydzielenia - tak i do zbycia takiej działki nie będzie wystarczające podjęcie uchwały, o której mowa w treści art. 22 ust. 2 uwl. Choć niewątpliwie czynność polegająca na zbyciu działki stanowiącej przedmiot współwłasności jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, to omawiana czynność - z racji wspomnianego wyżej statusu prawnego wydzielonej działki - nie będzie regulowana reżimem uwl. Zastosowanie znajdzie natomiast ponownie treść art. 199 kc, który wprost stanowi, iż do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Podkreślić należy, iż przepisy kc regulujące zagadnienie współwłasności znajdą w omawianej sytuacji zastosowanie niezależnie od tego, czy współwłaściciele tworzą tzw. małą czy dużą wspólnotę mieszkaniową, o których mowa w treści art. 19 i art. 20 uwl.

Reasumując, aby skutecznie przenieść własność działki powstałej w wyniku przedmiotowego podziału niezbędne jest, aby stronami rozporządzającej czynności prawnej byli po stronie zbywcy wszyscy współwłaściciele. Podobnie jak w przypadku zainicjowania procedury podziałowej również w tym przypadku czynności takiej nie może więc skutecznie dokonać zarząd działający jako organ wspólnoty mieszkaniowej. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, aby - podobnie jak wskazano w cz. 1. niniejszej publikacji - członkowie zarządu działali jako osoby fizyczne na podstawie odrębnego pełnomocnic­twa udzielonego przez wszystkich współwłaścicieli. Ze względu jednak na przedmiot tej czynności stosowne pełnomocnictwo musi zostać udzielone w formie aktu notarialnego.

Podkreślić także należy, iż powstała w opisany wyżej sposób współwłasność gruntu stanie się prawem niezależnym od własności lokalu. Właściciel lokalu będzie bowiem odtąd posiadał zarówno udział w nieruchomości wspólnej, który jest nierozerwalnie związany z własnością lokalu, jak i udział we własności działki powstałej w wyniku podziału, który - z opisanych wyżej przyczyn - będzie prawem niezależnym od własności lokalu. Warto o tym pamiętać, albowiem sprzedaż lokalu przez jednego z właścicieli nie spowoduje automatycznie przeniesienia na nowego właściciela takiego lokalu udziału we własności sąsiedniej działki. Aby do tego doszło, udział taki musi być przedmiotem umowy rozporządzającej własnością lokalu. Jeżeli tak się nie stanie, powstanie sytuacja, w której nowy właściciel lokalu nie stanie się współwłaścicielem działki gruntu powstałej w wyniku podziału. Taka sytuacja w sposób oczywisty może natomiast utrudnić zarząd przedmiotem współwłasności.

Jak więc wynika z powyższych rozważań, zagadnienie podziału nieruchomości gruntowej należącej do wspólnoty mieszkaniowej cechuje znaczny stopień skomplikowania - począwszy od ustalenia dopuszczalności przeprowadzenia takiego podziału, poprzez uzyskanie zgody wszystkich właścicieli lokali, aż do skutecznego przeniesienia własności wyodrębnionych działek gruntu. Decydując się na przeprowadzenie takiej procedury, z pewnością należy więc zdawać sobie sprawę ze specyficznych uwarunkowań, jakim podlega taka czynność.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!