Koniec rękojmi dla nabywców lokali i wspólnot mieszkaniowych!

Z jakością budowanych mieszkań bywa różnie. Nowe budynki bardzo często obciążone są wadami. Obok wad drobnych, naturalnych w skomplikowanym procesie budowlanym, pojawiają się również wady poważne, uciążliwe i drogie w naprawie. Szczególnie drogie w naprawie bywają wady części wspólnych nieruchomości wielolokalowych (np. dachów, fundamentów, ścian, garaży podziemnych itd.).

Mając na względzie, że wady nieruchomości są i będą zjawiskiem powszechnym, kluczowe są rozwiązania prawne mające za zadanie chronić nabywców przed ich skutkami. Ta ochrona powinna przejawiać się w możliwości sprawnego uzyskiwania rekompensat od deweloperów.

Dotychczas, w wypadku stwierdzenia wady fizycznej nieruchomości[2], nabywcy mogli kierować przeciwko deweloperowi przede wszystkim roszczenia o:

• naprawienie szkody lub
• roszczenia reklamacyjne z tytułu rękojmi za wady.

W praktyce procesowej często powoływano się na obie podstawy prawne.

Dotychczasowe podstawy roszczeń przeciwko deweloperom 

Czym jest rękojmia?

Rękojmia za wady stanowi dział kodeksu cywilnego (art. 556 i kolejne) regulujący odpowiedzialność sprzedawcy za wady ukryte rzeczy. Nieruchomość również jest rzeczą. Reklamacja nieruchomości na poziomie przepisów nie różni się wobec tego zbyt wiele od chociażby reklamacji butów w sklepie obuwniczym.

Po stwierdzeniu wady, kupujący ma w stosunku do sprzedawcy cztery możliwości (będę odnosił do nieruchomości):

• zażądać usunięcia wady, a potocznie „naprawy”,
• zażądać wymiany rzeczy (przy nieruchomościach prawie niespotykane, więc nie będę się do wymiany odwoływał),
• złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny nieruchomości i zażądać zwrotu części ceny,
• złożyć oświadczenie o odstąpić od umowy zakupu nieruchomości i zażądać zwrotu pełnej ceny.

Dla szerszego omówienia instytucji rękojmi za wady, szczególnie w odniesieniu do nieruchomości odsyłam P.T. Czytelników na stronę: adamrusilowicz.pl/rekojmia-za-wady-nieruchomosci.

Dlaczego rękojmia jest szczególnie korzystna dla konsumenta? 

Dlatego, że daje mu silną pozycję w stosunku do sprzedawcy, a w naszym wypadku dewelopera.

Po pierwsze, jeżeli wada ujawni się w przeciągu pierwszego roku, to domniemuje się, że za wadę odpowiada deweloper.

Innymi słowy, jeżeli już w toku eksploatacji nieruchomości, ale przed upływem roku, pojawi się jakaś wada, to nie konsument musi udowadniać odpowiedzialność dewelopera. To deweloper, jeżeli chce reklamacje odrzucić, jest prawnie zobligowany dowodzić, że za wadę nie odpowiada (a w praktyce wskazać inne przyczyny jej powstania).

Po drugie, przy żądaniu naprawy, wymiany albo obniżenia ceny o konkretną kwotę, sprzedawca ma 14 dni na odpowiedź, a jeżeli nie odpowie, uznaje się, że reklamacje uwzględnił zgodnie z żądaniem. To bardzo silne narzędzie, zarówno na etapie polubownym, jak i procesowym.

Po trzecie, odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi jest odpowiedzialnością na zasadzie ryzyka. Deweloper odpowiada za każdą wadę ukrytą, z którą (lub z której przyczyną) nieruchomość wydał. Nie ma znaczenia, czy o tej wadzie lub jej przyczynie wiedział w chwili zawierania umowy z nabywcą i czy ponosi winę za jej wystąpienie.

Rękojmia a roszczenia odszkodowawcze 

Inną podstawą prawną, z której zwyczajowo korzysta się przy wadach nieruchomości jest art. 471 Kodeksu cywilnego. Z tego przepisu deweloper obowiązany jest do naprawienia szkody, jeżeli nie wykonał lub nienależycie wykonał zobowiązanie, chyba, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania jest następstwem okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności.

Przeniesienie własności nieruchomości z wadami, zazwyczaj jest nienależytym wykonaniem zobowiązania. Jednakże roszczenia odszkodowawcze w kilku aspektach są mniej korzystne dla nabywców niż rękojmia, a mianowicie:

• to na nabywcy zawsze spoczywa ciężar dowodu, że za wadę odpowiada deweloper (nienależycie wykonał zobowiązanie),
• deweloper nie odpowiada na zasadzie ryzyka a na zasadzie winy, co oznacza, że pomimo wystąpienia wady, może dowodzić, że nie powstała ona z jego winy a w konsekwencji nie ponosi odpowiedzialności odszkodowawczej,
• brak odpowiedzi przez dewelopera na roszczenie odszkodowawcze (zapłatę lub naprawę) w terminie 14 dni, albo nawet brak odpowiedzi w ogóle, nie oznacza, że deweloper uwzględnił żądania nabywcy,
• roszczenia odszkodowawcze nie przewidują odstąpienia od umowy z uwagi na wady istotne. W ramach roszczeń odszkodowawczych nie ma możliwości do zwrotu nieruchomości i odzyskania pełnej ceny.